Vendre un bien immobilier en défiscalisation

Il s’applique dans environ 244 villes en France. Il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 12 % pour une mise en location de 6 ans, de 18 % pour une mise en location de 9 ans et de 21 % pour 12 ans.

Dispositif prolongé par la loi de finances en 2021 et jusqu’en 2022 dans certaines zones : permet de bénéficier d’une réduction d’impôts pouvant atteindre les 21 % du prix du logement dans la limite d’un investissement de 300.000 euros. Votre logement doit être situé en zone tendue de type Abis, A, B1 depuis le 1er janvier 2018.

À savoir : Les impôts sur le revenu seront diminués avec ce dispositif en cas de déficit foncier.

Ce dispositif permet de louer en meublé une résidence avec services. Vous avez le droit à une réduction d’impôt à hauteur de 11 % de la valeur du bien sur une durée de 9 à 12 ans, avec un plafond de 300000 euros concernant la valeur du bien.

Ce statut concerne le loueur en meublé non-professionnel ; permet de faire une défiscalisation grâce à l’amortissement en meublé sans conditions. Ce dispositif présente moins de risques que les autres. De plus, ce statut s’acquiert sans aucune condition géographique ni zonage, sur tous les biens loués en meublé. Vous n’avez pas non plus de conditions de ressources à respecter en ce qui concerne les locataires ou encore le loyer.

Il permet de bénéficier des abattements fiscaux afin de favoriser tout investissement immobilier. Cette réduction d’impôt concerne les logements à usage d’habitation. Le propriétaire du bien immobilier est dans l’obligation de louer le logement pendant une période de neuf ans s’il souhaite bénéficier du dispositif de défiscalisation.

La réduction d’impôt est applicable uniquement pour les logements situés dans un immeuble collectif depuis le 1er janvier 2021.

Dispositif mis en place pour la rénovation des bâtiments anciens ; lorsque vous investissez dans un bâtiment ancien, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 30 % du montant des travaux dans la limite de 100.000 euros par an sur une période de 4 ans.

C’est aussi un dispositif aux avantages fiscaux. Il concerne les investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2009 pour le dispositif Robien recentré.

Cette loi permet de déduire de vos revenus près de 50 % des charges foncières. Cette possibilité peut atteindre les 100 % si votre bien est ouvert à la visite.

Peut-on vendre un bien immobilier en défiscalisation ?

Oui à condition d’avoir respecté vos obligations fiscales qui sont :

Obligation de respecter votre engagement de location en termes de durée selon le dispositif de défiscalisation choisi et peu importe le dispositif fiscal ;
Obligation de louer le bien immobilier la première année suivant la livraison du bien soumis au dispositif de défiscalisation ;

Le bien doit constituer la résidence principale du locataire ;

Les revenus du locataire doivent être en deçà du plafond réglementaire prévu pour les ressources lors de la signature du bail initial ;

Ne pas être en déficit foncier si vous souhaitez vendre immédiatement après la période de défiscalisation.

Vous êtes en déficit foncier lorsque le montant de vos charges est supérieur à votre revenu global.

Vous devez respecter l’article 156 du Code Général des Impôts (CGI) qui dispose que le propriétaire d’un bien immobilier ne peut vendre son bien immobilier immédiatement dès lors que ce dernier est en déficit foncier. Pour cela, son bien immobilier doit être affecté à la location pendant une durée supplémentaire de trois ans suivant l’imputation du déficit foncier au regard du revenu global.

Quand peut-on vendre un bien immobilier soumis à défiscalisation ?

Vous pouvez vendre votre bien immobilier après la durée de la période de défiscalisation selon le dispositif choisi, à condition de ne pas être en déficit foncier.

À ce moment-là, n’omettez pas la taxe sur la plus-value :

Votre bien immobilier sera soumis à l’impôt sur les plus-values immobilières qui peut être taxé à hauteur de 19 % en matière d’impôt sur le revenu ; entre 15% et 17,2 % pour ce qui est des prélèvements sociaux.

Cependant, cette taxe n’est pas applicable à la vente de résidences principales qui sont exemptées à 100 %.

Peut-on vendre un bien immobilier avant la fin de la durée du dispositif de défiscalisation ?

Non en principe à moins de devoir rembourser les sommes perçues au titre de la défiscalisation au fisc.

Il existe des exceptions permettant de déroger à la règle et ainsi vendre son bien immobilier avant la fin de la durée du dispositif de défiscalisation :

Le propriétaire du bien immobilier est reconnu invalide du fait d’un accident, d’une maladie par exemple ;

Le propriétaire du bien immobilier a perdu son emploi pour cause de licenciement notamment ;

Le propriétaire du bien immobilier est décédé.

NOTA BENE : S’agissant d’un divorce, ce cas de figure n’est pas constitutif d’une force majeure. Partant, deux possibilités s’offrent aux ex-conjoints. Ils peuvent soit décider de conserver le bien ; les avantages fiscaux seront donc répartis pour moitié à chacun. Ils peuvent soit décider que seulement l’un d’eux conservera le bien. Un des conjoints pourra donc racheter la part de l’autre.

Est-il possible de vendre son bien immobilier en défiscalisation occupé par un locataire ?

Deux possibilités :

Attendre la fin du contrat de bail et délivrer un congé au locataire 6 mois avant la fin du contrat de bail concernant la vente du bien immobilier :

La loi du 31 décembre 1975 portant sur la protection des occupants de locaux à usage d’habitation accorde un droit de préemption au locataire. Ce droit concerne principalement les locations non meublées.

Partant, le bien devra lui être proposé en priorité.

Vendre le bien immobilier avec le locataire toujours en place dans le logement :

C’est l’une des quatre limites du droit de préemption. Vous pouvez vendre votre bien immobilier à un potentiel acquéreur autre que votre locataire dans l’hypothèse d’une vente en cours de bail. Le contrat de bail demeurera le même avec un nouvel acquéreur.

Attention tout de même à l’idée de devoir faire une moins-value en optant pour ce choix.

Peut-on vendre un bien en défiscalisation en cas de déficit foncier ?

Non, il n’est pas possible de vendre son bien immobilier lorsque vous êtes en déficit foncier sous peine de recevoir une pénalité de l’administration fiscale pour ne pas avoir respecté le délai de trois ans de location en cas de déficit foncier.

Que risque-t-on à vendre un bien immobilier avant le terme du dispositif de défiscalisation ?

Vous serez dans l’obligation de rembourser les avantages fiscaux issus du dispositif de défiscalisation. Cela concerne la somme de tous les abattements d’impôts à devoir rembourser à l’administration fiscale, ce qui peut être assez conséquent.