LMNP – Loueur en Meublé Non Professionnel – Censi-Bouvard
Le statut Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) classique et le dispositif Censi-Bouvard LMNP sont des mécanismes permettant de réduire son revenu imposable ou de bénéficier d’une réduction d’impôt, en faveur de l’acquisition de logements destinés à la location meublée exercée à titre non professionnel. L’investisseur ne doit pas être professionnel, c’est-à-dire non-inscrit au registre du commerce et des sociétés, ou s’il est inscrit, doit retirer de son activité un montant des recettes annuelles inférieur à 23 000€ et moins de 50 % de son revenu global.
Loueur en Meublé Non Professionnel : LMNP 2019
S’agissant du statut LMNP classique, les revenus issus de la location meublée sont imposés, non pas dans les revenus fonciers, mais dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Le contribuable dépend ensuite de différents régimes d’imposition en fonction de ses recettes locatives :
- si les recettes locatives sont inférieures à 32 900€, le régime micro-BIC permet un abattement forfaitaire de 50% des recettes locatives. Ainsi, seuls les 50% restant seront imposables.
- si les recettes locatives sont supérieures à 32 900€, le régime réel permet de déduire les charges et les amortissements des recettes locatives de ses revenus imposables. Les investisseurs qui sont dans ce cas peuvent aussi choisir le régime-BIC, qui sera plus intéressant pour les petits loueurs.
La loi Censi-Bouvard LMNP vise plusieurs types de logements :
- acquis neufs ;
- en l’état futur d’achèvement ;
- achevés depuis au moins quinze ans et ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou qui font l’objet de travaux de réhabilitation.
Ces logements doivent ensuite être situés dans des structures spécifiques. Le dispositif CensiBouvard LMNP s’applique ainsi notamment aux résidences avec services pour étudiants. Voici le détail des structures :
- résidences avec services pour étudiants : résidence accueillant au minimum 70 % d’étudiants et proposant des prestations (petit déjeuner, réception de la clientèle, fourniture du linge de maison, entretien des parties communes) ;
- résidences de tourisme classées (seulement jusqu’au 31 décembre 2016) ; – établissements sociaux ou médico-sociaux qui accueillent des personnes âgées et qui sont habilités à leur apporter des prestations relevant d’actes médicaux ou paramédicaux (notamment EHPA et EHPAD) ;
- établissements sociaux ou médico-sociaux qui accueillent des adultes handicapés et qui sont habilités à leur apporter des prestations relevant d’actes médicaux ou paramédicaux
(notamment maison d’accueil spécialisée) ;
- établissements avec hébergement délivrant des soins de longue durée à des personnes n’ayant pas leur autonomie de vie et dont l’état nécessite une surveillance médicale constante ;
- résidences avec services pour personnes âgées ou handicapées (aide aux déplacements, etc.).
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Avantages de la loi Censi-Bouvard LMNP et du statut LMNP :
La loi Censi-Bouvard LMNP permet une réduction d’impôt sur le revenu à hauteur de 11% du prix d’acquisition (qui ne dépasse pas 300 000€). L’investisseur peut ainsi récupérer jusqu’à 33 000€. Toutefois, il n’est pas possible de cumuler la loi Censi-Bouvard avec d’autres avantages fiscaux prévus par les lois Pinel et loi Malraux sur le même bien. De plus, les investissements réalisés en Censi-Bouvard entrent dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000€ par an.
Le bien doit être loué pour une durée minimale de 9 ans mais contrairement à la loi Pinel, il n’y a pas de plafond concernant le montant du loyer. D’autres conditions s’ajoutent pour bénéficier de ce dispositif :
- le logement meublé est en bon état pour être loué (logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisant pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de vie courante).
- le logement ne doit pas être mis à disposition d’un occupant à titre précaire ou gratuit;
- le logement ne doit pas être cédé avant l’expiration de l’engagement de location ; – le propriétaire ne doit pas l’utiliser pour lui-même ou un membre de sa famille.
Le statut LMNP classique et le dispositif Censi-Bouvard LMNP permettent aussi de récupérer la TVA payée lors de l’acquisition du logement. Cette récupération s’étale sur 20 ans et permet de récupérer 20% du prix d’acquisition.