Location meublée : la liste des équipements obligatoires

Un logement loué meublé doit comporter onze catégories d’équipements fixées par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 : literie, occultation des fenêtres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment à moins 6 degrés, vaisselle, ustensiles, table et sièges, étagères, luminaires, matériel d’entretien. Un seul manquant, et le bail se requalifie.

Ce que le droit appelle un logement meublé

L’article 25-4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 pose le principe. Un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour que le locataire puisse y dormir, y manger et y vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

La formule restait trop souple pour trancher un litige. La loi ALUR de 2014 a renvoyé à un décret le soin de la préciser, et le texte du 31 juillet 2015 a fixé la liste, applicable aux contrats conclus depuis le 1er septembre 2015.

Retenez l’esprit du texte plutôt que sa lettre. Le locataire pose ses valises et vit normalement le soir même : il dort, il cuisine, il mange assis, il range, il nettoie. Chaque ligne de la liste sert cette scène.

Les onze catégories du décret du 31 juillet 2015

Le texte range les équipements obligatoires en catégories, jamais en objets précis. Aucune marque, aucune dimension, aucun nombre d’assiettes n’y figure. La contrepartie de cette souplesse : la preuve que chaque catégorie est couverte repose sur vous.

Cuisiner et prendre ses repas

• Des plaques de cuisson, quel que soit leur nombre de feux.
• Un four ou un four à micro-ondes, l’un des deux suffisant.
• Un réfrigérateur avec congélateur, ou doté d’un compartiment descendant à moins 6 degrés.
• La vaisselle nécessaire à la prise des repas, calibrée sur la capacité d’accueil.
• Les ustensiles de cuisine : casseroles, poêle, couteaux, planche, passoire.
• Une table et des sièges, en nombre cohérent avec celui des couchages.

Dormir, ranger, entretenir

• Une literie comprenant une couette ou une couverture, le matelas seul restant hors des clous.
• Un dispositif d’occultation des fenêtres dans chaque pièce destinée au couchage.
• Des étagères de rangement, l’armoire et la penderie n’étant pas exigées.
• Des luminaires dans chaque pièce, ampoules comprises.
• Du matériel d’entretien adapté : aspirateur sur de la moquette, balai et serpillière sur du carrelage.

Rien n’oblige à équiper un meublé de matériel neuf. L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose autre chose : délivrer le logement en bon état d’usage et de réparation, et les équipements du contrat en bon état de fonctionnement. Un lit d’occasion propre et stable reste conforme ; un four neuf jamais raccordé ne l’est pas.

Salle de bains et sanitaires : ce que les textes imposent vraiment

Relisez la liste de 2015 : aucun équipement sanitaire n’y figure. Ni douche, ni lavabo, ni miroir. L’obligation vient du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif au logement décent, puisque la qualification de location meublée suppose d’abord un logement décent.

Son article 3 réclame une installation sanitaire intérieure : un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, plus un équipement pour la toilette corporelle comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité, alimenté en eau chaude et froide. Une seule dérogation existe. Pour un logement d’une pièce unique, le WC peut être extérieur s’il se situe dans le même bâtiment et reste facilement accessible.

Le minimum légal s’arrête là. Les attentes des candidats vont plus loin : un miroir, un meuble sous vasque, deux patères, un éclairage franc au-dessus du lavabo, une paroi de douche sans traces. Ces objets pèsent davantage sur une décision de visite que la marque du four.

Pensez remplacement dès l’achat. Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 laisse au locataire les menues réparations de plomberie, joints, colliers, siphons et clapets de robinets, mais le remplacement d’un appareil usé reste à votre charge. Vous gagnez donc à raisonner en éléments standardisés : une vasque, un mitigeur et un miroir choisis parmi des sanitaires prêts à poser aux cotes courantes se changent entre deux locataires sans toucher au carrelage ni à l’évacuation.

Second réflexe, la robustesse. Un mitigeur en laiton, une céramique pleine, un abattant à charnières métalliques encaissent plusieurs rotations, là où l’entrée de gamme repart à la benne au deuxième bail.

L’inventaire du mobilier, votre seule preuve

L’article 25-5 de la loi de 1989 impose un inventaire et un état détaillé du mobilier, établis en autant d’exemplaires que de parties, lors de la remise des clés puis lors de leur restitution. Le document s’annexe au bail, comme l’état des lieux de l’article 3-2.

Sans inventaire signé, vous ne prouvez rien. Devant le juge, la charge de la preuve du caractère meublé pèse sur le bailleur : à vous d’établir que les onze catégories garnissaient le logement à l’entrée dans les lieux.

Un inventaire du mobilier exploitable décrit chaque objet, pas seulement son nom :

• La désignation et la quantité exacte, quatre chaises et non des chaises.
• L’état constaté, neuf, bon état ou usagé, rayures et impacts relevés.
• L’emplacement, pièce par pièce, pour couper court aux contestations de sortie.
• Les caractéristiques utiles : dimensions du lit, nombre de feux, volume du froid.
• Les numéros de série de l’électroménager, précieux pour la garantie.

Photographiez chaque pièce à la remise des clés et joignez les tirages datés à l’inventaire signé. Ce quart d’heure désamorce l’essentiel des litiges sur le dépôt de garantie, plafonné à deux mois de loyer hors charges par l’article 25-6.

Requalification en location nue : ce que vous perdez

Un locataire qui constate un équipement obligatoire manquant saisit le tribunal judiciaire et demande la requalification du contrat. Le juge apprécie catégorie par catégorie, à la date d’entrée dans les lieux.

Requalifié, le bail bascule dans le régime de la location nue : durée de trois ans au lieu d’un an, congé du bailleur à donner six mois avant l’échéance au lieu de trois, dépôt de garantie ramené à un mois de loyer, le surplus étant restituable. Votre locataire se maintient donc bien au-delà de l’horizon prévu, et tout projet de reprise ou de vente recule d’autant.

L’addition fiscale suit. Les loyers d’un meublé relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, ceux d’un logement nu des revenus fonciers, avec un abattement de 30 % au micro-foncier au lieu de 50 % au micro-BIC, et plus aucun amortissement. Nos analyses du choix entre LMNP et SCI en 2026 et de la déclaration des revenus fonciers en location nue détaillent les deux mécaniques.

Le meuble absent n’est pas le seul déclencheur. Un logement indécent produit le même effet : l’article 4 du décret du 30 janvier 2002 exige une pièce principale d’au moins 9 mètres carrés sous 2,20 mètres de hauteur, ou un volume habitable de 20 mètres cubes.

Équiper au-dessus du minimum selon le locataire visé

La liste de 2015 est un plancher juridique, pas un standard de marché. Le niveau attendu change du tout au tout selon la cible visée, et c’est lui qui fixe le délai de relocation.

Studio étudiant et colocation

Un studio étudiant se loue sur trois détails : un vrai plan de travail, un bureau avec une chaise à assise droite, du rangement fermé. Le couchage en 90 suffit, mais le lave-linge est devenu un standard de fait dans les villes universitaires. En colocation, doublez la vaisselle et prévoyez un rangement individuel par chambre. Les formats partagés récents poussent plus loin sur les espaces communs, comme le montre notre analyse de l’investissement en coliving en 2026.

Mobilité professionnelle

Le locataire en mission arrive avec une valise et repart trois à dix mois plus tard, sous bail mobilité. Il attend un couchage en 140, du linge de maison, un lave-linge, un fer, une connexion internet déjà ouverte, de la vaisselle pour quatre. Le niveau se rapproche de l’hôtellerie, le loyer aussi.

Courte durée et tourisme

Le court séjour ajoute le linge de lit et de toilette, une capacité d’accueil affichée sans ambiguïté, un jeu de couverts complet et une cuisine réellement opérationnelle. Le classement pèse ensuite sur la fiscalité : depuis la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, un meublé de tourisme non classé plafonne à 15 000 € de recettes annuelles avec 30 % d’abattement au micro-BIC, contre 50 % jusqu’à 77 700 € pour un classé, seuil porté à 83 600 € pour les revenus de 2026 selon la direction de l’information légale et administrative.

Budget d’ameublement, amortissement et premier pas

Raisonnez par poste plutôt qu’en enveloppe globale : couchage, cuisson et froid, table et sièges, rangement, luminaires, sanitaires, petit électroménager, entretien. L’électroménager concentre la dépense la plus lourde, et c’est lui qui casse en premier.

Le traitement fiscal se joue à l’achat, pas à la déclaration. La doctrine administrative publiée au bulletin officiel des finances publiques sous la référence BOI-BIC-CHG-20-30-10 admet en charge immédiatement déductible le mobilier dont la valeur unitaire ne dépasse pas 500 € hors taxes, critère apprécié par élément et non par facture.

Piège classique : cette tolérance tombe pour le premier équipement de locaux et pour un renouvellement complet, même si chaque meuble reste sous le seuil. Le premier ameublement bascule donc en immobilisation, comme le détaille notre article sur le budget et l’amortissement du mobilier professionnel.

L’amortissement du mobilier s’étale ensuite sur les durées d’usage retenues par la profession, cinq à dix ans pour l’ameublement et l’électroménager, contre vingt à quarante ans pour le bâti. Au régime micro-BIC, cette comptabilité ne sert à rien : l’abattement forfaitaire tient lieu de charges, quel que soit le montant réellement dépensé.

Prochaine étape : reprenez le bail en cours, cochez les onze catégories une par une dans le logement, photographiez ce qui manque et complétez avant la prochaine rotation. Comptez une demi-journée sur place, puis un inventaire refait à la signature suivante.