Déclaration des revenus fonciers en location nue

Les loyers d’un logement loué vide relèvent des revenus fonciers. Deux régimes coexistent : le micro-foncier, ouvert jusqu’à 15 000 € de recettes brutes annuelles avec un abattement de 30 %, et le régime réel, qui déduit les charges effectives et ouvre droit au déficit foncier. La location meublée, elle, sort entièrement de cette catégorie.

Ce que l’administration range dans les revenus fonciers

La catégorie couvre les loyers tirés d’immeubles donnés en location nue : appartements, maisons, locaux commerciaux, terrains, parkings, caves. Le critère tient en une phrase, l’absence d’un ameublement suffisant pour que le locataire s’installe et vive immédiatement sur place.

Le revenu brut ne se limite pas au loyer

Le montant à déclarer additionne plusieurs flux souvent oubliés :

• Les loyers encaissés au cours de l’année civile, charges non comprises.
• Les charges récupérables que vous n’avez pas refacturées au locataire.
• Les recettes accessoires, droit d’affichage sur la façade, location d’un droit de chasse ou de pêche.
• Les subventions et indemnités destinées à financer des charges déductibles, notamment celles versées par l’Agence nationale de l’habitat.
• Les dépenses incombant normalement au propriétaire et mises par le bail à la charge du locataire.

La règle de rattachement suit l’encaissement, jamais l’exigibilité. Un loyer de décembre versé en janvier se déclare sur l’année suivante. Un impayé ne se déclare pas, mais les frais de procédure engagés pour le recouvrer restent déductibles.

La frontière avec le meublé

Le meublé bascule dans une autre catégorie fiscale, celle des bénéfices industriels et commerciaux. Micro-BIC, amortissement du bâti au régime réel, obligations comptables propres : rien de ce qui suit ne s’y applique.

Le choix se prépare avant l’achat plutôt qu’à la déclaration. Notre comparatif LMNP ou SCI : quel statut choisir en 2026 détaille les conséquences de chaque option, et les formats meublés récents comme le coliving relèvent eux aussi des BIC. Un même foyer cumule parfois les deux régimes, un studio meublé d’un côté, un T3 nu de l’autre. Les deux jeux de règles cohabitent sans jamais se compenser.

Micro-foncier ou régime réel : où se situe la bascule

Le micro-foncier s’applique de plein droit quand le revenu brut foncier annuel du foyer ne dépasse pas 15 000 €, seuil fixé par l’article 32 du code général des impôts. L’administration retranche alors un abattement forfaitaire de 30 %, censé couvrir l’ensemble de vos charges. Vous ne déduisez rien d’autre, ni travaux, ni intérêts, ni taxe foncière.

Le seuil s’apprécie au niveau du foyer fiscal, tous biens confondus, et sur les recettes brutes, pas sur le résultat. Trois studios rapportant chacun 6 000 € de loyers annuels totalisent 18 000 € : régime réel obligatoire, même si le résultat net est nul.

Les biens exclus du micro-foncier

L’article 32 du code général des impôts écarte plusieurs catégories de biens :

• Les immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques.
• Les logements placés sous un régime d’amortissement, Périssol, Besson neuf, Robien ou Borloo neuf.
• Les logements conventionnés ouvrant droit à la déduction spécifique dite Cosse.
• Les immeubles détenus en nue-propriété et donnés en location.
• Les biens ouvrant droit à une réduction d’impôt de type Malraux ou Denormandie.

Un seul bien concerné suffit à faire basculer la totalité des revenus fonciers du foyer au régime réel. Une donation avec réserve d’usufruit dans la famille, et votre nue-propriété locative ferme le micro pour tout le reste.

L’option pour le réel vous engage trois ans

Sous le seuil, le choix vous appartient. L’option se matérialise par le simple dépôt d’une déclaration 2044, sans courrier ni démarche préalable. Elle vous lie pendant trois ans, l’article 32 est explicite sur ce point, puis se reconduit tacitement d’année en année, révocable à chaque échéance.

L’arbitrage tient en une comparaison : si vos charges réelles dépassent 30 % des loyers bruts, le réel gagne. Un bien récent, sans crédit, sans travaux, avec une taxe foncière modeste, reste souvent mieux au micro. Un bien financé à crédit et rénové bascule presque toujours de l’autre côté.

Les charges déductibles au régime réel

L’article 31 du code général des impôts fixe la liste des charges déductibles, et cette liste est limitative. Une dépense qui n’y figure pas ne se déduit pas, quelle que soit sa justification économique.

Travaux : la ligne de partage

Trois familles de travaux, deux sorts fiscaux opposés :

• Réparation et entretien, remise en état sans modification de la structure : ravalement, réfection de toiture, remplacement d’une chaudière, traitement de charpente, reprise d’une canalisation. Déductibles.
• Amélioration, apport d’un équipement ou d’un confort nouveau sans toucher au gros œuvre : installation d’un ascenseur, création d’une salle d’eau, isolation thermique, mise aux normes électriques. Déductibles pour les locaux d’habitation.
• Construction, reconstruction, agrandissement, création de surface ou restructuration des volumes. Exclus par l’article 31, sans exception hors dispositifs d’amortissement spécifiques.

La requalification est le premier terrain de redressement. Transformer des combles en chambre crée de la surface habitable, c’est de l’agrandissement. Abattre les cloisons d’un appartement pour le redistribuer entièrement s’analyse en reconstruction dès que l’intervention touche le gros œuvre. Le montant engagé ne change rien, seule la nature des travaux décide.

En copropriété, la lecture se complique. Une réfection de colonne de chute votée en assemblée générale relève de l’entretien d’un équipement commun, donc de la déduction, alors qu’une surélévation du bâti sort du champ.

Intérêts d’emprunt et assurances

Les intérêts d’emprunt se déduisent, accompagnés des frais qui les entourent : frais de dossier, frais d’inscription hypothécaire, indemnité de remboursement anticipé, cotisation d’assurance adossée au prêt. Le capital remboursé, lui, ne se déduit jamais. Cette asymétrie explique qu’un montage à crédit affiche un résultat foncier faible les premières années, puis croissant à mesure que la part d’intérêts fond.

L’assurance emprunteur pèse sur deux tableaux, le coût du crédit et le résultat imposable. La renégocier baisse la cotisation, donc la charge déductible, mais améliore le net après impôt. La procédure et les ordres de grandeur figurent dans notre guide renégocier l’assurance emprunteur en 2026.

Les primes d’assurance du bien se déduisent intégralement : propriétaire non occupant, garantie loyers impayés, protection juridique.

Impôts locaux, copropriété, gestion

La taxe foncière se déduit, sauf la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, récupérable sur le locataire. La contribution sur les revenus locatifs, quand elle est due, se déduit également.

Les charges de copropriété obéissent à une mécanique en deux temps qui déroute beaucoup de bailleurs :

• L’année du paiement, vous déduisez la totalité des provisions appelées par le syndic.
• L’année suivante, à réception de l’arrêté des comptes, vous réintégrez la part correspondant aux charges récupérables sur le locataire et aux dépenses non déductibles.

Cette régularisation dispose d’une ligne dédiée sur la 2044. L’omettre gonfle artificiellement vos charges, et l’écart finit par ressortir au contrôle.

Côté gestion, l’article 31 prévoit un forfait de 20 € par local au titre des frais d’administration et de gestion, à porter ligne 221 de la 2044. Il couvre les menues dépenses et ne se dépasse pas. S’y ajoutent seulement des postes limitativement énumérés : honoraires d’agence pour la gestion locative, rémunération des gardes et concierges, frais de procédure engagés contre un locataire ou un voisin.

Les dépenses qui ne passent pas

La liste des refus est aussi utile que celle des déductions :

• Le capital remboursé sur l’emprunt, seuls les intérêts entrant dans le calcul.
• Les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement.
• Le prix d’achat du bien, les droits d’enregistrement et les frais de notaire de l’acquisition.
• Les honoraires d’agence liés à l’achat, qui s’ajoutent au prix de revient pour le futur calcul de plus-value.
• Votre temps de gestion et vos déplacements, au-delà du forfait de 20 € par local.
• Les travaux réalisés dans un logement que vous occupez, ou laissé vacant sans intention réelle de louer.

Sur ce dernier point, la vacance ne prive pas de déduction si vous démontrez une recherche active de locataire : mandat signé, annonces diffusées, baisse de loyer consentie. Sans trace écrite, la charge tombe.

Le déficit foncier et ce qu’il efface vraiment

Quand les charges dépassent les loyers, vous constatez un déficit foncier. Le code général des impôts en organise l’imputation en deux temps, selon l’origine du déficit :

• La fraction issue des intérêts d’emprunt ne s’impute que sur des revenus fonciers, ceux de l’année puis ceux des dix années suivantes.
• La fraction issue des autres charges s’impute sur le revenu global, dans la limite annuelle de 10 700 €.
• L’excédent au-delà de ce plafond se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Deux plafonds majorés existent, décrits par la doctrine administrative publiée au bulletin officiel des finances publiques sous la référence BOI-RFPI-BASE-30-20 : 15 300 € pour les logements sous amortissement Périssol ou sous dispositif Cosse, et 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique faisant passer un logement des classes E, F ou G aux classes A à D. Ce second dispositif, temporaire, visait les devis acceptés à compter du 5 novembre 2022 et les dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2025, sur justification de deux diagnostics de performance énergétique.

L’engagement de location de trois ans

L’imputation sur le revenu global n’est pas acquise le jour du dépôt. Le bien doit rester loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit celle de l’imputation. Vous imputez un déficit sur vos revenus de 2026, le logement reste donc loué au moins jusqu’au 31 décembre 2029.

Une vente, une reprise pour usage personnel ou un passage en meublé avant ce terme entraîne la remise en cause : l’administration recalcule les impositions des années concernées sans l’imputation. Le déficit global qui n’a pas trouvé à s’imputer, faute de revenu suffisant, se reporte de son côté sur le revenu global des six années suivantes, selon l’article 156 du code général des impôts.

Un point échappe souvent aux bailleurs : le déficit réduit l’impôt sur le revenu, pas les prélèvements sociaux de 17,2 % qui frappent le résultat foncier positif. Sur les 9,2 % de contribution sociale généralisée compris dans ce taux, une fraction de 6,8 % se déduit du revenu global de l’année suivante.

Formulaires et cases : le parcours concret

Deux imprimés suffisent dans la plupart des situations. La déclaration 2042, formulaire principal du foyer, où le micro-foncier tient en une seule case. La déclaration 2044, annexe du régime réel, qui détaille bien par bien les recettes et les charges.

Deux variantes complètent le dispositif : la 2044 spéciale pour les régimes particuliers, amortissements, monuments historiques, immeubles en secteur sauvegardé, et la 2044-EB, qui formalise l’engagement de location exigé par certains dispositifs de faveur et se dépose la première année.

Les cases de la 2042 se lisent ainsi :

• 4BE : recettes brutes du micro-foncier, sans abattement, l’administration applique elle-même les 30 %.
• 4BA : résultat foncier imposable, reporté depuis la 2044.
• 4BB : déficit imputable sur les revenus fonciers des années suivantes.
• 4BC : déficit imputable sur le revenu global, plafonné à 10 700 €.
• 4BD : déficits antérieurs restant à imputer sur les revenus fonciers.

Au micro-foncier, servez la seule case 4BE. Au régime réel, remplissez d’abord la 2044 bien par bien, puis reportez les totaux dans les cases 4BA à 4BD.

Le calendrier à tenir

La campagne s’ouvre en avril et se referme par vagues, selon le département de résidence. Pour la campagne 2026 portant sur les revenus de 2025, la direction générale des finances publiques a retenu le 19 mai 2026 pour la déclaration papier, puis trois échéances en ligne : le 21 mai pour les départements 01 à 19 et les non-résidents, le 28 mai pour les départements 20 à 54, le 4 juin pour les départements 55 à 976.

Ce découpage en trois zones se reproduit chaque année à quelques jours près. Deux réflexes suffisent : rassembler les justificatifs dès janvier, et éviter la dernière semaine, où le service en ligne sature. Une erreur se corrige encore après coup, le service de correction en ligne rouvrant à l’été.

Les justificatifs ne s’envoient pas avec la déclaration, vous les conservez. Factures d’entreprise détaillées, tableau d’amortissement du prêt, avis de taxe foncière, appels de fonds et arrêté des comptes du syndic, quittances de loyer. Le livre des procédures fiscales autorise l’administration à revenir sur une déclaration jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit celle de l’imposition.

Les erreurs qui déclenchent un contrôle

Sept réflexes fautifs reviennent dans presque tous les redressements :

1. Présenter des travaux d’agrandissement comme de l’amélioration.
2. Déduire la mensualité entière du crédit au lieu des seuls intérêts.
3. Oublier la régularisation des provisions de copropriété l’année suivante.
4. Déclarer en revenus fonciers un logement loué meublé.
5. Rester au micro-foncier avec un bien exclu du régime.
6. Imputer un déficit sur le revenu global, puis vendre ou reprendre le bien avant la fin de l’engagement.
7. Omettre les charges récupérables non refacturées au locataire.

Le déficit important est le signal le plus surveillé. Une déclaration affichant 10 700 € d’imputation deux années de suite, adossée à des factures imprécises, appelle une demande de justification. La parade est documentaire : factures d’entreprise décrivant la nature des travaux poste par poste, jamais un devis, jamais une facture globale mentionnant seulement rénovation.

SCPI et parts de société civile

Détenir des parts de SCPI ou d’une société civile immobilière soumise à l’impôt sur le revenu ne change pas la catégorie fiscale. La quote-part de résultat vous revient en revenus fonciers, imposable entre vos mains au prorata de votre participation, que la société distribue ou non.

La société de gestion adresse chaque année un imprimé récapitulatif indiquant les montants à reporter sur la 2044 : revenus bruts, charges, intérêts d’emprunt si vous avez financé les parts à crédit. Ces intérêts se déduisent au même titre que ceux d’un achat en direct.

Une subtilité concerne le micro-foncier : l’article 32 du code général des impôts réserve ce régime au porteur de parts qui détient en plus au moins un immeuble loué nu en direct. Un épargnant dont tout le patrimoine locatif tient en parts relève donc du régime réel, quel que soit le montant perçu.

Les véhicules investis hors de France ajoutent une couche : les revenus d’immeubles étrangers suivent la convention fiscale bilatérale applicable et se portent sur des imprimés distincts. Notre dossier SCPI 2026 : rendement et fiscalité détaille ces mécanismes de crédit d’impôt et de taux effectif.

Par où commencer cette année

Sortez votre relevé de loyers encaissés, additionnez vos charges réelles de l’exercice, comparez le total à 30 % des recettes brutes. Si les charges l’emportent, déposez une 2044 dès la prochaine campagne, en ouvrant l’engagement triennal sur un exercice qui porte des travaux. Comptez une soirée pour reconstituer le dossier de justificatifs, et conservez-le au moins jusqu’à l’expiration du délai de reprise, plus longtemps encore si vous reportez un déficit.