La ville rose, deuxième ville préférée des français et deuxième ville étudiante, présente un cadre d’exception, une architecture remarquable et un climat agréable. La forte croissance démographique, l’attractivité économique de l’aire urbaine toulousaine (création d’emplois de 6,5% pour Toulouse Métropole entre 2008 et 2013 contre 0,7% en moyenne en France) et les prix modérés de l’immobilier à Toulouse en font une ville idéale pour la défiscalisation immobilière. Sur notre site, nous allons vous présenter les différents programmes et lois applicables à la ville de Toulouse pour défiscaliser.
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Quel est le programme d’investissement immobilier le plus rentable à Toulouse pour défiscaliser ?
Loi Pinel
Situé dans la deuxième région la plus dynamique de France en termes de croissance démographique et de création d’emplois, Toulouse offre des opportunités d’investissement multiples dans le neuf. Alors qu’investir dans l’hyper centre toulousain s’avère assez peu rentable, investir dans le neuf dans la périphérie s’étendant du Nord à l’Ouest du centre-ville est à privilégier. En effet, cette zone est parmi les plus attractives de l’aire urbaine toulousaine. Les quartiers de Lalande et Izards-Trois Cocus ont notamment vu leur population augmenter de plus de 18% en 5 ans.
Les quartiers de Toulouse les plus rentables sous la loi Pinel sont Argoulets, Izards-Trois Cocus, Lalande, Roseraie et Soupetard, dans lesquels le rendement annuel de l’investissement neuf est situé entre 7% et 9%.
Concrètement, en 9 ans, 75% du prix d’acquisition aura été amorti par les loyers perçus. A cela, il faut encore déduire la réduction d’impôt Pinel qui pourra atteindre 54 000€ pour un investissement initial de 300 000€.
Pour réaliser une opération de défiscalisation profitable, il est nécessaire de sélectionner un quartier attractif pour s’assurer de bénéficier d’un bon rendement locatif et de réaliser une plus-value à la revente. Alors que les quartiers du centre-ville (Capitole, Carmes et Saint-Georges) sont très recherchés et où les prix ont plutôt tendance à monter légèrement, le rendement d’un investissement locatif tourne autour de 4%. Au contraire, les quartiers plus populaires présentent des rendements qui dépassent 7% tandis que le prix d’achat reste raisonnable.
Loi Malraux
Le dispositif Malraux permet une réduction d’impôt accordée au titre des dépenses de restauration immobilière effectuées dans les sites patrimoniaux remarquables et les quartiers relevant de la politique de la ville. Cette loi a pour but de protéger le patrimoine immobilier urbain et porte sur les travaux réalisés dans la limite de 100 000€ par an, pendant une période de 4 années consécutives.
A Toulouse, le site patrimonial remarquable créé en 1986 englobe l’intérieur des anciens remparts médiévaux de la ville ainsi que le quartier Saint-Cyprien situé de l’autre côté de la Garonne.
L’aire urbaine de Toulouse dispose de larges zones en quartiers conventionnés, ce qui offre de nombreuses opportunités pour défiscaliser en loi Malraux, notamment dans les quartiers du Grand Mirail (Bellefontaine, Reynerie, Bagatelle, Faourette, Papus, Borderouge), d’Empalot, des Izards-Trois Cocus-La Vache, et du Grand Val d’Aran à Colomiers (Val d’Aran, Poitou, Bel Air, Fenassiers).
Le statut LMNP
Alors que la population âgée a relativement peu évoluée à Toulouse depuis 5 ans, Toulouse est régulièrement classée sur le podium des villes étudiantes françaises. D’ailleurs, Toulouse comporte plus de 100 000 étudiants, ce qui assure une location certaine en meublée, notamment dans les quartiers du centre-ville où la proportion d’étudiants atteint 40% et près de l’Université Toulouse III Paul Sabatier bien desservie par les transports en commun. L’île du Ramier se démarque encore davantage avec près de 80% d’étudiants. Ainsi, Toulouse bénéficie de sérieux atouts pour réussir un investissement en résidences étudiantes avec le statut LMNP.
Déficit foncier
Le déficit foncier est un mécanisme qui permet à un propriétaire, auquel un bien mis en location coûte plus cher que ce qu’il rapporte, de déduire la différence de son revenu global.
Pour calculer le montant de votre déficit foncier, il faut retrancher des revenus fonciers le montant de certaines charges déductibles. Ces charges sont les frais d’agence immobilière, les charges de copropriété, la taxe foncière, les intérêts d’emprunts, les primes d’assurances et les charges liées aux travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration.
Si ce calcul fait apparaître un déficit foncier, celui-ci est déductible du revenu global dans une limite annuelle de 10 700€. SI le déficit foncier est supérieur à ce montant, la fraction qui excède 10 700€ est imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes (et non sur les revenus classiques).
A Toulouse, les quartiers du centre-ville et de Saint-Michel, Patte d’Oie et Fer à Cheval offrent de belles opportunités d’investissement dans l’ancien à rénover. Cela permet non seulement une garantie locative compte tenu de leur emplacement et de l’attractivité de la ville, mais aussi de bénéficier du mécanisme du déficit foncier pour investir et rénover des biens anciens tout en limitant son impôt.
Société civile de placement immobilier
Une SCPI est une structure d’investissement de placement collectif. L’objet d’une SCPI est l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier professionnel. La SCPI va acquérir un bien immobilier puis diviser son capital en titres pour les vendre à des investisseurs. L’investisseur détient donc des parts du bien immobilier que la SCPI possède. La SCPI peut se spécialiser dans un des types de défiscalisation vus précédemment (SCPI Pinel, SCPI Malraux, etc.) tout en diminuant les risques locatifs. C’est aussi une option intéressante pour diversifier son patrimoine.